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Wohnungsmarkt: Deutsche legen Millionen in China-Immobilien an
Vor sieben Jahren ging Florian Schmied nach China und knüpfte die ersten Kontakte. Obwohl er noch studierte, begann er mit dem Aufbau der chinesischen Niederlassung der familieneigenen Ingenieursgesellschaft, mit der er Klärwerke in Zentralchina und Energieversorgungsanlagen in der Mongolei plante.
Die Idee zum Bau von Wohnungen entstand 2007, als sein Stiefvater Thomas von Tucher zu Besuch in China war. Tucher erinnerte die chinesische Immobiliensituation an den deutschen Wohnungsbaumarkt der 60er Jahre. Wieder daheim in Deutschland machte er sich Gedanken darüber, wie diese Chancen zu nutzen und Immobilienprojekte in China zu finanzieren seien.
Über 40 Jahre schon arbeitet Tucher im Immobiliengeschäft, zwanzig Jahre davon war er Vorstand der Deutschen Hypothekenbank. Für seine China-Pläne riet er zur Gründung einer Fondsgesellschaft, damit die Investitionen aus dem eigenen Familienvermögen mit dem Geld privater Anleger aufgestockt würden, ohne Kredite in Anspruch nehmen zu müssen. So gründete er gemeinsam mit einem weiteren Gesellschafter aus der deutschen Immobilienbranche die EuroSinoInvest GmbH.
Im fernen China machte sich Schmied an die Arbeit. Zunächst musste ein Grundstück her. Das kann man nicht mal einfach so kaufen. Ohne Zustimmung des Staates, und damit auch der kommunistischen Partei, läuft in China gar nichts. Von Anfang an knüpfte Schmied Kontakte zu Bürgermeistern und politischen Gremien in kommunalen Verwaltungen die kamen ihm jetzt zu Gute. Die zuständigen Offiziellen waren von seiner Idee durchaus angetan.
Deutsche Ingenieurskunst überzeugt
„Wir wurden zu einer offiziellen Versteigerung schnell zugelassen, da wir Kriterien der Regierung wie etwa energiesparendes Bauen weit besser erfüllten als andere chinesische Projektentwickler im Immobiliengeschäft“, sagt er. Zu solchen Maßnahmen gehörten beispielsweise die Nutzung von Geothermie und die Aufbereitung von Regenwasser. „Deutsche Ingenieurkunst überzeugt nicht nur die Regierung, sondern ist auch bei der chinesischen Mittelschicht extrem gefragt“, sagt Schmied im Gespräch mit „Welt Online“.
Das war Anfang dieses Jahres. Der chinesische Staat versteigerte ein 40.000 Quadratmeter großes Areal in der Stadt Shenyang. Zwar liegt es außerhalb des alten Stadtkerns, doch soll rund um dieses Areal das neue Stadtzentrum entstehen. Darin sah Schmied eine Chance.
Zum Zeitpunkt der Versteigerung hatte der Fonds bei deutschen Privatanlegern bereits runde 18 Millionen Euro eingesammelt. „Das war schon ein enormer Druck“, erinnert sich Schmied. „Jedes Mal wenn ich die Hand hob ging es um einige hunderttausend Euro der Anleger.“ Am Ende war er der meistbietende und erhielt den Zuschlag.
Auf die Frage, warum sein Fonds ausgerechnet in Shenyang bauen will, sagt der Ingenieur, Shenyang sei unter den wichtigsten 15 Städten die Stadt mit den niedrigsten Grundstückspreisen. Obwohl das Durchschnittseinkommen in den Jahren 2000 bis 2008 um 14 Prozent pro Jahr stieg, seien Grundstückspreise lediglich sieben Prozent jährlich teurer geworden. „Shenyang bietet also ein hohes Aufwertungspotenzial. Das hat nicht nur unser Team von 20 Investmentmanagern recherchiert, sondern wurde kurz darauf auch von den Analysten von CB Richard Ellis bestätigt“, sagt Schmied. Es mache keinen Sinn, der Herde der Großinvestoren in die hochpreisigen Top-Metropolen Peking oder Shanghai zu folgen.
Fonds glaubt an gewaltige Rendite
„Wir wollen dort investieren, wo die Industrialisierung gerade erst in Fahrt gekommen ist. weil nur da erforderlichen Renditen möglich sind“, sagt Schmied. Wer da an 15 oder 20 Prozent denkt, erfasst nicht die Kategorien des chinesischen Immobilienmarktes. Sein Fonds soll satte 50 Prozent Gewinn in zweieinhalb Jahren erzielen.
Das Besondere an seinem Beteiligungsfonds-Modell sei die gemeinsame Beteiligung von Familienvermögen und Geldern von privaten Anlegern. Besonderen wert legt Schmied auch auf das Anleger-zuerst-Prinzip. Damit werde dem Anleger zugesichert, dass der Initiator erst dann am Gewinn partizipiere, nachdem der Anleger sein eingezahltes Kapital plus jährlich 8,5 Prozent erhalten habe. „Alle Gewinne darüber hinaus gehen zu zwei Drittel an den Anleger und zu einem Drittel an den Initiator. So herrscht Interessenidentität. Und wir werden angespornt, Leistung zu bringen – sonst gehen wir leer aus“, so Schmied.
Schmieds großer Optimismus steht in krassem Gegensatz zur Einschätzung einiger renommierter Immobilienexperten , die eher sorgenvoll nach China blicken. So berichtete „Capital“ erst vor kurzem über ein Treffen im Waldorf Astoria Hotel in New York. Unter den anwesenden Immobilienhändlern saß auch der angesehene Wirtschaftsprofessor Nouriel Roubini. Er warnte die Anwesenden, in der Volksrepublik entstehe „eine Immobilienblase der Extraklasse“.
Experten sehen Immobilienblase
Sogar chinesische Analysten sprechen von einer Blase. Mit allen Mitteln versuche die Regierung in Peking gegenzusteuern. „Peking wird weitere dramatische Einschnitte vornehmen“, zitiert die „FTD“ Mao Daqing, Vizepräsident der China Vanke Company, dem größten Projektentwickler im Land.
Seit dem vergangenen Oktober hob die Notenbank viermal den Leitzins auf zuletzt 6,31 Prozent an, um die Inflation einzudämmen und die Hypothekendarlehen zur verteuern. Offenbar blieben die Maßnahmen ohne Wirkung. Denn im Juli ist die Inflationsrate auf 6,5 Prozent geklettert.
Ausfuhr aus Deutschland nach...
Frankreich: 90.694,4 Millionen Euro
Vereinigte Staaten von Amerika: 65.570,3 Millionen Euro
Niederlande: 63.235,2 Millionen Euro
Vereinigtes Königreich: 59.487,4 Millionen Euro
Italien: 58.476,8 Millionen Euro
Österreich: 53.721,1 Millionen Euro
Volksrepublik China: 53.636,4 Millionen Euro
Belgien: 46.406,7 Millionen Euro
Schweiz: 41.711,5 Millionen Euro
Polen: 38.053,3 Millionen Euro
Einfuhr nach Deutschland aus...
Volksrepublik China: 76.528,4 Millionen Euro
Niederlande: 68.767,2 Millionen Euro
Frankreich: 61.751,2 Millionen Euro
Vereinigte Staaten von Amerika: 45.063,0 Millionen Euro
Italien: 43.666,7 Millionen Euro
Vereinigtes Königreich: 38.593,5 Millionen Euro
Österreich: 34.315,1 Millionen Euro
Belgien: 33.699,5 Millionen Euro
Schweiz: 32.485,0 Millionen Euro
Russische Föderation 31.780,2 Millionen Euro
Quelle: Statistisches Bundesamt; Daten von 2011
„Die Zentralbank versucht, dem System Liquidität zu entziehen“, sagt Xu Biao, Analyst bei der China Merchants Bank. Zudem habe die Regierung die Eigenkapitalanforderungen für Hypothekenkreditnehmer heraufgesetzt und im Januar eine Grundsteuer eingeführt.
„China ist die größte Blase überhaupt“, sagt Albert Edwards, „alternativer“ Chefstratege der wichtigsten französischen Geschäftsbank Société Générale der Basler Zeitung. Er und sein Kollege Dylan Grice sind überzeugt, dass sich in China ein Szenario zusteuert, das in den USA 2007 zum Ausbruch der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise geführt hat. „Die Erwartungen der Investoren sind im Verhältnis zum möglichen Ergebnis viel zu optimistisch“, sagt Edwards. „Das Vertrauen in den chinesischen Superzyklus – in die chinesische Great Moderation – ist riesig, obwohl das Risiko einer harten Landung enorm hoch ist. Die Situation erinnert mich an die USA Mitte des letzten Jahrzehnts: Eine monetäre und schuldeninduzierte Blase soll zu einem Soft Landing abgebremst werden. Aber die Blase ist bereits außer Kontrolle. Das ist ein großes Risiko für die Weltwirtschaft.“
Leerstehende Neubauten
Solche Aussagen schrecken Schmied ebenso wenig wie die Satellitenbilder von riesigen chinesischen Geisterstädten, über die die britische Zeitung „Daily Mail“ berichtete. Demnach sollen im ganzen Land bis zu 64 Millionen Häuser leer stehen. Als Grund werden die hohe Preise Immobilienpreise genannt. Angeblich würden die Wohn- und Büroflächen bis zu 70 Prozent über Marktwert angeboten.
„Geisterstädte mag es geben, aber nicht in diesem Umfang“, sagt Schmied. „Fakt ist, dass in den nächsten Jahren noch Wohnraum für 300 Millionen Chinesen geschaffen werden muss.“ In diesem Zusammenhang verweist er auf eine Analyse der angesehenen Economist Intelligence Unit. Die sehe in ihrer kürzlich erschienenen Analyse “Building Rome in a day – The sustainability of China’s housing boom” nicht die Gefahr einer großen Blase in der chinesischen Wohnungswirtschaft. „Demnach besteht lediglich die Möglichkeit einer kurzzeitig leichten Preiskorrektur“, sagt Schmied. Grundsätzlich aber zeigten die neuen Berechnungsmodelle der Economist Intelligence Unit „ein starkes und kontinuierliches Wachstum der Stadtbevölkerung bis 2039 und einen beachtlichen Anstieg der privaten Haushaltseinkommen“.
Auch er rechnet damit, dass die extremen Immobilenpreise in Teilmärkte in Shanghai oder Peking irgendwann nachgeben. Ein sehr hohes Preisniveau sei zudem in den Städten Schenzhen und Guangzhou erreicht. Demgegenüber stünde jedoch ein Potenzial über 100 chinesischen Millionenstädten des zweiten und dritten Ranges mit Immobilienpreisen die noch Luft nach oben hätten.
Genau deshalb sei er aber in eine Stadt wie Shenyang gegangen, um seine Zielrenditen zu verwirklichen. Einen großen Unterschied zu der vielzitierten Immobilienblase in den USA sieht Schmied auch in den Besonderheiten der chinesischen Gesellschaft. Ohne eigene Wohnung sei es in China so gut wie unmöglich eine Frau zubekommen. Eine Wohnung in Bestlage sei daher nicht nur eine Frage des Prestiges, sondern auch „conditio sine qua non“ der Lebenspartnerplanung.
Chinesen brauchen 30 Prozent Eigenkapital zum Wohnungskauf
Während die Amerikaner Wohneigentum ohne Eigenkapital auf Pump kauften müssen chinesische Wohnungskäufer mindestens 30 Prozent Eigenkapital nachweisen. Die meisten chinesischen Wohnungen würden ohnehin sofort komplett mit eigenem Geld bezahlt. Zudem habe China die weltweit höchste Sparquote, eine geringes Haushaltsdefizit, kaum Schulden, eine dynamische Demografie und eine ungebrochene enorme Zuzugbewegung in die Städte.
Es sind zweifellos ambitionierte Pläne, die Schmied in Shenyang verfolgt. Für 50 Millionen Euro will er dort 1000 Wohnungen für 3000 Chinesen bauen. Die vom italienischen Architekturbüro Progetto entworfenen Fassaden besitzen einen europäischen Charakter, fast den gesamten Innenausbau will mit deutschen Produkten ausführen – von der Wandfarbe über die Fenster bis hin zum Fahrstuhl. Am 15. Juni wurde der Grundstein gelegt.
Seit Dezember 2010 können sich deutsche Anleger bereits an einem weiteren Bauvorhaben beteiligen. Offenbar haben gibt es immer mehr Deutsche, die sich von Risiken des chinesischen Markes nicht schrecken lassen. „Unser Ziel ist es, jährlich 100 Millionen Euro einzusammeln“, sagt er. „Das werden wir auch erreichen.“ Die Chinesen werden ihn an der Qualität des ersten Wohnprojekts und die deutschen Privatanleger an der tatsächlich erwirtschafteten Rendite messen.
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| Kategorie: Meine Artikel | Hinzugefügt von: sorvynosov (12.08.2011)
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